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北京迁府通州对北三县影响(燕郊、大厂、香河)

归档日期:07-05       文本归类:划归      文章编辑:爱尚语录

  北京迁府通州对北三县影响(燕郊、大厂、香河)_公共/行政管理_经管营销_专业资料。北京市政府动迁对燕郊市场影响

  北京“迁府”通州, “利好” 涟漪惠及燕郊、大厂、香河 2015年8月4日 目录 一、政策背景 二、区域市场及重点项目 政策背景:政府定位通州为北京市行政副中心,北京市空间格 局重构(1/3) 7 月 11 日,北京市委第十一届七次 全会表决通过了市委、市政府《关于贯 彻落实的意见》,北京市委书记郭金龙 支持,“要聚焦通州,深化方案论证, 加快北京市行政副中心的规划建设 , 2017年取得明显成效。” 北京市行政副中心、市政府将东迁 至通州的消息使得通州的区位价值得到 了进一步的提升。宏观上看,通州定位 的变化是北京市空间格局的重构,会牵 动环北京地区尤其是京津冀一带产业人 口格局的变化;微观上看,对居住者可 能意味着择业、定居的变化。 政策背景:优化交通、升级产业、完备功能,通州区域价值不 断凸显(2/3) ?快速交通网络:北京东站新址落户通州、京秦、京津二 城际途径于此;区域快线号线东延、 八通线线将启动建设。 ?同步配置就业、居住资源:中心城优质资源开始向通州 转移,已经小学115所、中学39所、大学5所、大型医疗机 构8所;2016年还将开建人大附中、人大附小。 ?产业升级:通州产业发展以高端现代服务业为目标,重 点打造高端商务、高端制造、现代物流三大产业,着力发 展文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲四大新兴产 业,形成生产服务与生活服务的“双平台”。 区域产业协作 高端 教育 培训 城市功能完善 基础 教育 ?区位价值:北京市行政副中心、市政府将东迁至 通州的消息使得通州的区位价值得到了进一步的提 升。宏观上看,通州定位的变化是北京市空间格局 的重构,会牵动环北京地区尤其是京津冀一带产业 人口格局的变化;微观上看,对居住者可能意味着 择业、定居的变化。 电子 商务 服务 金融 服务 文化 创意 服务 商贸 零售 生产 服务 生活 服务 城市 居住 新能 源服 务 抗体 医疗 旅游 休闲 政策背景:北京“迁府”通州,提升区位价值、优化交通配 套、推高区域楼市热度(3/3) ?受北京政府搬迁通州政策影响,2015年6、7月, 通州区成交面积同比分别大涨 568%、 383%, 6月 涨幅更跃居北京各大区之首。其中华业东方玫瑰、 富力惠美兰居、中建·红杉溪谷、旭辉御景为该 区域成交大户。 2013.1-2015.7通州商品住宅成交面积(不含保障房)及同比 25 20 15 10 5 0 700% 20 600% 500% 400% 383% 300% 200% 100% 0% -100% -200% 30000 25000 20000 2.12% 15000 10000 5000 0 0% -10% -20% -30% 22733 4.76% ?2015 年 7 月北京商品住宅成交均价达 23931 元 / ㎡, 环比大增 26.90% ,同比 5.27% 。涨幅最大项目为泰 禾拾景园,经过三级跳,从今年 4月的 29330 元 / ㎡, 飙升至6月的40419元/㎡,涨幅达37.8%。新开盘项 目富力运河十号均价已达38000元/㎡。 2013.1-2015.7通州商品住宅成交均价(不含保障房)及环比 27% 30% 23931 20% 10% 2015-05 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 2015-01 2015-03 2013-07 2014-05 2013-01 2013-03 2013-05 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-07 2014-09 2014-11 2015-01 2015-03 2015-05 2015-07 销售面积(万㎡) 销售面积同比(%) 销售价格(元/㎡) 销售价格环比 *注:7月数据为周 度汇总预估数据。 “利好”涟漪是否惠及周边区域? 2015-07 区位关系:燕郊与通州隔河相望,地缘优势将直接推高燕郊区 位价值 通州、燕郊、大厂、香河区位关系图 北京副中心落子通 州潞河镇,副中心 东移带动周边区域 格局变动。 ?燕 郊 与 通 州 隔 河 相望,是三地中离 通州最近区域,地 缘优势将直接推高 燕郊区位价值; ?大 厂 、 香 河 距 离 通州相对较远,区 位优势提升相对缓 慢。 副中心 新址 燕郊 大厂 香河 *注:地图中距离均为预估直线距离。 地区成熟度:燕郊交通及城市配套条件均略胜大厂、香河;规 划中的轨道交通将有望优化三地交通路网,吸引更多“北漂 族” 燕郊:人口密度较大,教育和医疗均为三地最佳;八通线号延长线有望提高交通时效,填补 区域地铁快轨空缺。 大厂:人口密度小,紧挨燕郊,M6线将带动潮白河工业园区发展,S5线将大力缩短夏垫镇和三河市区 到北京的通勤距离。随着未来燕郊房价的飙升和人流量的拥挤,大厂将是最佳的承接地,潮白河两岸 将是发展重点;。 香河:因距离北京比较远,地缘优势较差,教育和医疗条件相对落后。规划建设中的京唐城际高铁、 密涿高速进一步把香河与北京的时间距离缩短至15分钟左右,实现同城一体。 燕郊 大厂 香河 *人口 交通 60万 1、京哈高速公路、京秦、大秦电 气化铁路横贯东西; 2、10多条公交线条与北京衔接的通 道; 4、地铁八通线、北京客运专线、京秦铁路在夏垫设站; 4、北京地铁M6支线线万 京沈高速公路、京津轻轨 铁路、第二条京津高速公 路、密涿高速 教育 7所中小学 小学67所,初中11所,高 中2所,幼儿园8所 医疗 三级甲等医院2所、二甲医院3所 二甲医院1所 二甲医院1所 *注:人口数据为常住人口,时间截止2014年12月。 目录 一、政策背景 二、区域市场及重点项目 燕郊市场:2015年7月,燕郊市场成交量价同比分别增长 656.58%、25.75%;预计下半年燕郊房价持续攀升 ? 2015年7月,燕郊市场成交量环比增长 8.29%,同比大幅增长656.58%;成交均价环比上涨 13.76%,同比明显上涨25.75%。均价自5月以来,连续3个月维持每平米万元以上高位。北 京“迁都”通州,与通州一河之隔的燕郊最先获益,区位价值升级推动燕郊楼市大涨。 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 燕郊新建商品住宅月成交环比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2012年12月 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 成交套数(套) 成交价格(元/平) 注:燕郊区域7月数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目数据的预估数据 燕郊重点项目:2015年7月,燕郊市场较活跃,多个项目集中 推盘,房价上行空间很大 ? 2015年 7月,环京区域中燕郊市场较活跃,推盘量较多,其中嘉都项目在均价涨幅达56% 目前,燕郊多个项目开发商采取“慢销待涨”策略,部分项目封盘待售,等待更好的时 的情况下开盘即售罄,天洋城最高价达17000元/平方米。 ? 机集中放量。 燕郊区域重点项目成交详情 项目名称 汇福悦榕湾 天洋城 首尔甜城 开盘时间 6月19日 7月5日 7月10日 主力户型 47-126平一至三 居 60-116平一至三 居 83-85平二居、 125平通透三 居 54平一居、86平 二居、102-138 通透三居 65平米一居、91 平两居、116平 三居 7月成交量 (套) 36 312 256 成交量环比 -82% +593% +72% 成交均价 (元/㎡) 14000 16000 14250 均价涨幅 +40% +28% +14% 在售库存量 (套) 500余套 600余套 200余套 上上城理想新城 7月25日 291 +175% 14500 +12% 不足100套 嘉都 7月25日 540 +1977% 12500 +56% 700余套 *注:7月数据为预估数据。 燕郊总结及预测: ?未来随着通州区域及京津冀一体化相关配套的落地,燕郊将进一步承担通州区楼市外溢 功能,其配套、产业、交通将得到进一步的完善,对购房者的吸引力增强,但受库存紧张 影响,预计下半年燕郊市场供不应求从而推高房价。 ?住宅市场: ——近期(看涨):燕郊区域在现有库存紧张的情况下,加之很多项目或受预售证的限制, 或捂盘待涨,加剧市场供不应求; ——远期(看涨):燕郊从2013年至今鲜有土地成交,未来一到两年内新入市项目较少。 供求矛盾加之多重利好,使得下半年燕郊房价上行空间很大。 ? 1000 2000 3000 5000 6000 4000 0 交量价涨幅仅为0.65%、14.01%,涨幅远低于燕郊。 大厂市场:7月,大厂成交量价齐升,但涨幅远低于燕郊,对 利好政策的反应呈现滞后性,未来或成为下一个燕郊 北京市市委大会确定市行政副中心定位于通州,大厂房市呈现“量价齐升”的态势,但成 2015年6月,受孔雀城项目集中推盘量影响,大厂市场成交量大幅增长4.7倍;7月,随着 成交套数(套) 成交价格(元/平) 大厂新建商品住宅月成交环比 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2012年12月 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 0 10000 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 注:大厂区域7月数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目数据的预估数据 大厂重点项目:大厂区域重点项目以顺销或蓄客为主,后期项 目受库存不足影响,成交量将有回落 ? 受到北京市政府东迁影响,大厂重点项目借势集中推盘,成交量价大幅飙升,同时库存 下滑明显。目前重点项目普遍存在后续供应不足。供不应求矛盾导致大厂未来房价维持高 位。 ? 目前大厂在售项目寥寥无几,重点项目预计会在8、9月份集中放量。其中在售项目世茂 大厂区域重点项目成交详情 萨拉曼卡别墅产品已售罄,8月会陆续推出洋房产品;早安北京预计8月推出约500房源。 7月成交 量(套) 111 成交量 环比 +170% 成交均价 (元/㎡) 6200 均价涨 幅 +2% 项目名称 开盘时间 主力户型 55-58㎡开间, 97㎡两居,103124㎡三居 73㎡一居,90110㎡二居 99-128㎡洋房 81-97㎡二居, 109-139㎡三居 预计库存量(套) 盛世尚水城 2015年4 月 2015年3 月 2015年6 月 50套左右 预计8月初开盘500 套左右 预计8月中旬推洋 房400多套房源 预计8月底加推三 期约1400套房源 *注:7月数据为预估数据。 早安北京 世茂萨拉曼 卡 40 10 -43% -38% 8500 8000 +13% +6% 盛景澜湾 493 -81% 9681 +3% 大厂总结及预测: ?与燕郊相比,由于大厂到通州的距离是燕郊到通州距离的两倍多,大厂城市配套等基础 设施比较匮乏,因此京津冀协同发展及市政府东迁通州对大厂房市的影响会有一定的滞后 性。然而,随着燕郊楼市的均价越来越高、供求矛盾越来越突出,刚需置业者和开发商会 越来越青睐大厂,未来大厂或成为下一个燕郊。 ?住宅市场: ——近期(看涨):8月入市项目大都处于尾盘出售状态,受市场供不应求影响,近期大 厂将呈现“量价齐升”态势; ——远期(看涨):预计下半年随着通州副中心的加快建设,燕郊房价的攀升,大量刚需 群体将转移至价格相对较低的大厂区域,需求量的增加、开发商的集中入住将加剧大厂区 域的市场竞争,但受库存紧张影响,大厂整体市场将呈现“量跌价升”态势。 ? 涨幅并不像燕郊那么火爆。 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 500 0 香河新建商品住宅月成交环比 香河市场:成交同比“量价齐升”,未来发展空间较大 套数同比+84%,成交均价攀升6676元/㎡,同比+18%。京津冀一体化带来的交通、产业等利 自2015年5月,香河市场受京津冀一体化利好政策影响,成交同比“量价齐升”,7月成交 好因素推高了香河市场成交均价,但受限于区位及城市配套缓慢等因素,香河成交量环比 成交套数(套) 成交价格(元/平) 1000 0 2000 3000 4000 5000 6000 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2012年12月 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 7000 8000 注:7月份香河数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目销售数据的预估数据 香河重点项目:7月大多处于排卡蓄客阶段,未来存货不足 ? 根据数据显示,6月香河受京津冀一体化政策拉动,多个重点项目趁势集中开盘,去化成功,成交火爆, 7月北京副中心落子通州,大多数项目改变推盘策略则以排卡蓄客为主,同时香河迎来销售价格的普涨。 据了解,8月份香河多数项目还将提价300-500元/㎡不等。 ? 与环北京其他区域情况相似,香河区域重点项目库存量告急,随着企业陆续进入,香河区域市场竞争将 香河区域重点项目成交详情 不断升级。 项目名称 开盘 时间 主力户型 7月成交 量(套) 成交量 环比 成交均价 (元/㎡) 均价涨 幅 在售库存量 (套) 香汐 富力新城 五矿万科城 荣盛白鹭岛 香城郦舍 7月 5日 7月11日 90、101㎡三居 82㎡二居,92、 102㎡三居 203 120 60 66 367 -63% +25% -33% -16% -14% 7200 6700 7500 6300 6000 +4% 持平 持平 +11% +7% 90余套 1000余套 少量存货 不足100套 3000余套 预计8月 70、80㎡二居,88、 20日 93㎡三居 6月初 69-108㎡二到四居 79-117㎡二到三居 80、98㎡二居, 106、116㎡三居 大运河孔雀城温莎郡 7月19日 155 -70% 4867 -21% 2000余套 *注:7月数据为预估数据。 香河总结及预测: ?随着通州“行政副中心”的利好,通过未来可能落地的交通、商业等配套利好能来吸引购房者。而 随着燕郊、大厂楼市价格的攀升,部分购房者则会转向价格较低的香河区域,香河未来市场发展空间 较大。 ?住宅市场: ——近期(看涨):目前香河住宅供不应求明显,近期受“迁府”消息影响及京津冀一体化政策刺激, 成交量价将迎来阶段性的持续增加; ——远期(看平):随着北京市政府的搬迁,一方面燕郊、大厂区域市场将不断丰满,截留了部分购 房需求,另一方面,香河区住宅供应逐步增加,供需结构得到合理调整,成交量价将趋于理性。 Thanks. 2015年8月4日

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